在一次次绕开之后，城市发展的不平衡、不协调、不充分就凸显出来了，城市包围农村的局面的就形成了，城中村的尴尬现象就此产生了。理论上，城市的土地应该都是国有土地，实际上，却裹藏着集体土地。为了解决历史的遗留问题，改变城中村土地负价值、并将城中村的集体土地性质转为国有土地。
深圳分别在1992年和2004年通过统征、统转的方式，将原农村集体土地全部转变为国有土地，名义上完成了全市域的城市化。
但在此过程中出现了资金补偿不到位、土地关系没有理顺等问题，使得目前农村集体控制全市近40%的建设用地，其中1/4的土地（约390平方公里）存在征转地历史遗留问题。
这些土地因产权问题而无法进入市场流通，陷入了“村民用不好、政府拿不走、市场难作为”的开发困境。
一个完整的旧改流程大体分为六个步骤
具体细化一下来看，可以分为9个执行细节。
如下是九个细节的完整介绍。
第1步：开发商进驻前需要跟街道办、村委、股份公司谈好条件才能进驻到村里。
第2步：开展民意调查、业主签署更新改造意愿委托书、并完成现状测绘查丈。
第3步：开发商申请立项递交资料给到相关部门、同时制定补偿方案。
第4步：开发商与村民开股东大会、谈判拆迁赔率、过度租金、搬迁费、停工停产补偿等等。
第5步：赔率谈好了、开发商会派人入户丈量测绘。
第6步：签约封楼、对赔率没有问问题就可以和开发商签拆迁补偿合同、交楼给到开发商、开发商每季度支付过渡期租金、直到交楼为止。
第七步：拆迁拆除城中村房屋
第八步：实施主体确认、开工建设。
第九步：拆迁户 回迁选房
进度越快价格就越高。反之，进度越慢价格就便宜。
这就是城市更新拆迁流程、一般时间都在5-10年左右、前期意向征集和立项申请耗费时间比较长、一般开始拆迁了的进度就非常快，因为要签约率达到95%才能动工拆迁，基本上开始拆迁了的项目三到四年就能回迁房子。
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