深度解析为何深圳房价不能“大涨”更不能“大跌”?

2021-09-01      深圳小产权房网 http://www.szxcq168.cn
央媒短短的“7字”表态,意味着臆测房价“大涨”或“大跌”都不行了,梳理一下这篇文章,不难发现,央媒的意思很明确:1.楼市分化的局面已经形成并正进一步加剧,根本不存在“普涨”、“普跌”一说;2.国家态度十分坚定,“房住不炒”是未来政策干预楼市的方向;3.楼市的实际变化受到供需关系、政策调控、货币变化等众多因素影响,不能从单一角度臆测房价走向。

究其根本还是在围绕“房价”变化说事,在我国房价是可以影响生活质量的一大因素,每个城市的房价和收入都不相同,但总体来看房价跑赢了大部分人收入增长,还没买房的自然希望房价能有所降温,以便于能更早地上车,经历千辛万苦买过房的自然希望房子能有所增值,而不仅仅只是居住,毕竟房子在家庭资产中不是一笔小数目,从照顾大部分人感受而言,这也是房价不能“大涨”更不能“大跌”的原因之一,除此之外,还有更多客观原因正在“稳定”楼市:

楼市发展进入“平稳期”‍。

根据经济学家任泽平发布的《中国住房市值报告:2019》数据显示,从2000年-2018年,我国住房市值从23万亿元上升到321万亿元,年均增长15.7%,住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%,其中一、二、三四线城市住房市值占比分别为25%、31%、44%,可以看出这19年的时间里,房价上涨对住房的市值增长贡献最大,尤其是一线城市,市值占比达到全国的1/4,那么是什么支撑房地产快速发展呢?总体来看主要包含金融、政策、人口流动三个方面:首先金融方面,自1991年开始全国实施个人住房贷款制度,超前消费成为主推楼市快速发展的主要因素;其次是政策调控,从放松到收紧,尤其是针对房产投资呈现逐步收缩的趋势;最后是人口流动,城镇化的推进让人口流动逐步达到顶峰。

房地产发展短期看金融,中期看土地,长期看人口,我国城镇化率已经达到63.89%,距离发达国家70%仅一步之遥,并且由于行业、产业结构完整性,城镇化率基本不会达到100%,根据研究表明,当城镇化率达到80%就基本就达到顶峰,这个时候城镇人口会出现往城市边缘扩散的趋势,在人口无法快速增长的背景下,房地产的发展主要由市场决定,楼市发展进入“平稳期”。

接下来,为何房价不可能“大涨”?

从市场变化来看,楼市发展已经由“发展期”步入“成熟期”,房子数量达到饱和,终端需求方对房子的需求低于住房供应量,目前我国的人均面积达到39平方米、城镇化率超过60%、城镇家庭户均1.5套房,这些特此都表明对住房的需求已经开始饱和,针对楼市,目前政策调控方向在限制房价大涨:

一是央行和银保监会收紧金融机构往楼市“注水”的闸门。比如此前发布的关于“银行集中管理制度”,分别为5档银行设定房地产业贷款和个人住房贷款占比上限,意味着接下来银行不能在随意给房地产行业注入资金了。

二是楼市调控加码。据统计,单2021年前5个月各地调控次数已经达到234次,调控方向围绕“房住不炒”、“稳定楼市”展开,比如深圳、成都、郑州等城市率先提出“二手房指导价”,毫无疑问,希望房价大涨的朋友要落空了。

三是强化监管力度,杜绝运用金融工具炒房。此前二手房收紧甚至停贷就是明显的信号,过去对于炒房没有明显界限,现状逐步出台新政策比如房地产税试点、二套房首付及贷款利率提高等等为楼市降温,此外还对资金违规流入房地产加强监管力度。

为什么房价也不能“大跌”呢?

木已成舟,房地产发展成现在这样既成事实,如果房地产没有被赋予金融属性倒还好,偏偏房子已经被赋予金融属性,也就意味着它代表国家经济的一部分,房价大起大落对国家经济整体稳定极为不利,除此之外,房子在家庭资产中的占比较大,根据央行此前的城镇家庭负债情况调查数据显示,我国城镇家庭人均住房1.5套,住房占家庭总资产的70%,这个比重也由不得房价出现下跌,举个例子,假设老王3年前全款花100万购买一套房子,而3年后的今天房价下跌50%,若老王因为急事需要向银行贷款,银行只会按照现在的市场价进行评估,也就是说他现在最高只能贷款50万元,贷款买房同样如此,一旦房价大跌,按时还款相当于贷款人“倒贴钱”给银行打工,不按时还款房子就不是自己的了。

除此之外,房价该降温还是升温最终还是由市场决定,房子跟地段、配套、经济等挂钩,不能由政策直接干预其涨跌,比如在一线城市中生活的朋友,选择在这样高压力、高竞争的环境下定居,势必也做好了高房价的心理准备,几十人同时竞争一套房子,那么房子的价值就会远远超过他的实际居住价值,不过换说回来,当其他城市经济发展起来供需关系发生逆转时,房价下跌也不是没可能,只是这个时间或许比较漫长了。

总体而言,房价的“大跌”或者“大涨”政策上不能完全干预,调控方向能做的也就是防止楼市被炒出“泡沫”,对于已经有泡沫的城市,调控的方式也主要以保稳定为主,毕竟老百姓的钱都不是大风刮来的,昨天高价买入今天就降价,这样的落差会使人崩溃。

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